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Estimation d’un bien immobilier donné en avance de succession

Le 07 novembre 2013

Après le décès, les héritiers doivent déterminer leurs parts dans la succession en estimant les biens que possédait le défunt au jour de sa mort (on les appelle les biens existants) et en y réunissant fictivement les biens donnés antérieurement. Les biens donnés doivent être estimés dans leur état au jour de la donation, mais avec une valeur au jour du décès. Ce principe vient d’être réaffirmé pour l’évaluation des terrains devenus non constructibles.

Le principe de l’article 860 du Code civil : le bien donné est estimé au jour du partage selon son état au jour de la donation

Il faut établir une estimation en faisant abstraction des travaux éventuellement réalisés par l’héritier après la donation. L’idée est que l’indivision successorale doit pouvoir bénéficier des plus-values qui ne sont pas dues, selon l’expression consacrée, à « l’industrie » de l’héritier qui a reçu le bien. En pratique le bien sera évalué dans son état et on déduira la valeur des améliorations réalisées.

Si l’héritier a laissé le bien se dégrader depuis la donation, le bien sera évalué comme s’il était dans le même état qu’au départ. L’héritier négligent sera donc seul à subir la moins-value.

La réserve d’une revente du bien donné avant la succession

Si le bien donné a été vendu depuis la donation, on tiendra compte de la valeur qu’il avait au jour de la vente.

L’estimation des donations de terrains

Lorsqu’un héritier reçoit un terrain non constructible et que ce terrain devient, au fil du temps, constructible, il faudra rapporter à la succession la valeur d’un terrain constructible. Cette question a été jugée à plusieurs reprises.

La situation inverse posait difficulté : quelle valeur rapporter à la succession si lors de la donation le terrain donné était constructible et qu’il est devenu, depuis, non constructible ?

La Première Chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 11 septembre 2013 (n°12-17.277), vient de répondre à cette question en indiquant que le terrain devait être rapporté à la succession pour sa valeur non constructible. La Cour ajoute même qu’il importe peu que l’héritier ait construit sa maison sur ledit terrain au jour où il en avait la possibilité.

Dans la mesure où la constructibilité est un facteur indépendant de « l’industrie » de l’héritier, l’indivision successorale doit subir la moins-value du terrain.

En conclusion, si vous avez reçu un terrain, y avez construit une maison, et qu’il devient inconstructible, vous ne rapporterez à la succession que la valeur du terrain inconstructible.