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La SCI familiale dans le viseur de l'administration fiscale ?

Le 28 avril 2019
La société civile immobilière est un outil de détention patrimoniale dont la mise en place s'inscrit dans le cadre d'un objectif patrimonial ou de transmission défini avec des conseils professionnels qui aideront au fonctionnement.

Une société civile immobilière peut constituer un excellent outil de détention d'un ou plusieurs actifs immobiliers. Le plus souvent, de telles sociétés civiles sont constituées entre plusieurs membres d'une même famille afin, notamment d'éviter le statut de l'indivision (lequel statut laisse les indivisaires dans une sécurité de détention toute relative puisque la loi - en l'espèce l'article 815 du Code civil - permet à tout indivisaire de demander la fin de l'indivision).

Toutefois, si la constitution d'une société civile immobilière est relativement aisée (de nombreux modèles de statuts sont disponibles en ligne), la mise en oeuvre doit être mûrement réfléchie et entrer dans un projet patrimonial déterminé.

A défaut, on s'exposera à des effets négatifs de la SCI (par exemple lorsque des époux détiennent leur résidence principale par le biais d'une SCI et occupent le biais sans aucun titre d'occupation : dans cette situation, en cas de séparation, le juge aux affaires familiales n'aura pas le pouvoir d'attribuer le logement à l'un ou l'autre des époux).

L'apport d'un bien à une SCI peut constituer un abus de droit

Certains utilisent, voire abusent, des montages sociaux au travers d'une société civile immobilière. C'est le cas de deux époux qui avaient vendu leur résidence secondaire à une société civile, laquelle SCI leur avait immédiatement loué la maison. La société a ensuite réalisé d'importants travaux dans la maison et a donc constaté un déficit foncier qui s'est imputé sur le revenu global des contribuables considérés (puisque la société était transparente fiscalement).

L'administration fiscale a considéré, sur le fondement de l'article L. 64 du Livre des procédures fiscales que l'opération réalisée n'avait pour but que d'obtenir un gain fiscal, constituant ainsi un abus de droit. 

Dans son arrêt du 8 février 2019, le Conseil d'Etat a validé la position de l'administration fiscale.

Conclusion

S'entourer de conseils professionnels est indispensable afin de faire le choix de constituer une SCI et d'organiser son fonctionnement.